Кризис складских гигантов: почему e-commerce игроки массово отказываются от складских площадей

  «Рынок складской недвижимости переживает шок: впервые за долгое время электронная коммерция потеряла доминирующую долю в структуре спроса» — констатирует директор по аренде УК «Север Эстейт» Дмитрий Лыгин

Введение: история с «Всеинструменты.ру»

В первом полугодии 2025 года один из крупнейших российских онлайн-ритейлеров товаров для дома и ремонта «Всеинструменты.ру» совершил беспрецедентный шаг — расторг договор аренды 110 000 м² в подмосковном логистическом парке «Обухово» на Горьковском шоссе.

Объект, строившийся по схеме build-to-suit (под конкретного заказчика), использовался компанией лишь три месяца — с апреля по июнь 2025 года, причем ритейлер так и не занял все площади.

Исторический контекст:

• 2023 год: Подписание соглашения с девелопером A2 Group на строительство склада по схеме build-to-suit
• Апрель-июнь 2025: Краткий период использования объекта
• Сентябрь 2025: Официальное расторжение договора аренды

«На момент заключения договора у компании были большие ожидания по росту рынка товаров для дома и ремонта. Кроме того, на решение об аренде повлиял и существенный дефицит складских мощностей на тот момент» — поясняет представитель компании.

На сегодняшний день в складском портфеле ритейлера значится 594 тыс. м², из которых фактически используется лишь 376 тыс. м² (на 3 тыс. м² меньше, чем в начале года).

При этом у компании есть еще один объект в стадии строительства — около 100 тыс. м² в логопарке в деревне Данилово Московской области, который должен быть введен в эксплуатацию только в первом квартале 2026 года.

Статистика рынка: цифры не врут

Таблица: Динамика доли e-commerce в структуре спроса на складские помещения в России

Как видно из таблицы, за год произошла кардинальная перестройка рынка: доля электронной коммерции в структуре спроса на складские помещения сократилась на 36 процентных пунктов, в то время как производственные компании и офлайн-ритейл, наоборот, нарастили свое присутствие.

Ключевые показатели рынка:

• Объем качественных складских площадей в России: 60 млн м² (I кв. 2025)
• Лидер по площадям: Московский регион (32 млн м²)
• Объем сделок в Москве и Подмосковье упал на 42-63% год к году
• Вакантность выросла с 1,5% до 2,1%, а к концу года может достигнуть 3,5%

Причины кризиса: многофакторный анализ {#причины}

1. Неоправдавшиеся ожидания роста рынка

Ритейлеры заключали договоры аренды в период ажиотажного спроса, вызванного пандемийным бумом e-commerce и дефицитом качественных складских помещений.

Однако прогнозы роста рынка товаров для дома и ремонта не оправдались — вместо ожидаемых 16-17% в 2024 году, рост в 2025 году составит лишь 5-6% до 6 трлн руб. .

2. Дорогое финансирование и высокие ставки аренды

Критически высокая ключевая ставка Банка России сделала заемное финансирование чрезмерно дорогим для бизнеса.

Средняя арендная ставка в Московском регионе достигла 12,1 тыс. руб./м²/год, что на 41% больше, чем в аналогичном периоде 2023 года.

«Заключать сделки, в особенности крупные, потребителям складов мешает дорогое заемное финансирование — компании предпочитают оптимизировать имеющиеся площади» — отмечает партнер консалтинговой компании NF Group Константин Фомиченко .

3. Изменение логистических стратегий

Крупные игроки пересматривают подходы к логистике:

• Оптимизация использования существующих площадей
• Развитие сетей дарксторов для экспресс-доставки
• Переход к аутсорсингу (3PL-операторам)
• Сокращение среднего размера арендуемых площадей

Таблица: Изменение структуры сделок на складском рынке Москвы

4. Геополитические факторы и импортозамещение

Санкционное давление и необходимость импортозамещения изменили логистические цепочки и товарные потоки.

Это привело к росту спроса на складские площади со стороны производственных компаний (доля выросла на 35 п.п.) и снижению активности pure-play e-commerce игроков.

Case Studies: кто еще отказался от складов

1. «Всеинструменты.ру»

• Расторгнутая площадь: 110 000 м² в «Обухово»
• Потенциальная экономия: 100 млн руб./мес
• Риски: Репутационные потери и возможные штрафы
• Альтернатива: Субаренда неиспользуемых площадей

2. OBI

• Расторгнутая площадь: 20 000 м² в комплексе «Север»
• Причина: Сокращение присутствия на российском рынке

3. AliExpress

• Расторгнутая площадь: 55 000 м² в «PLT Чехов»
• Причина: Изменение логистической стратегии

При этом некоторые игроки, напротив, наращивают мощности:

• «Максидом» и «Леман про» сохраняют текущий портфель
• Hoff увеличивает мощности на 28 тыс. м² в Санкт-Петербурге
• «Петрович» расширяет склады в Москве и Екатеринбурге на 115,1 тыс. м²

Экономические последствия

Для арендаторов:

• Увеличение переговорной силы — цикл сделок вырос с 22 дней до 3 месяцев
• Возможность снижения затрат — ставки в Петербурге уже упали на 2%, в Москве ожидается снижение до 3,7%
• Риски штрафных санкций при досрочном расторжении договоров

Для девелоперов:

• Рост вакантности и усиление конкуренции
• Замораживание спекулятивного строительства — объем строящихся без арендатора площадей утроился до 1,9 млн м²
• Переход от BTS-модели к готовым решениям

Для рынка в целом:

• Снижение инвестиционной активности в сегменте складской недвижимости
• Рост предложения субаренды — только в Москве около 0,3 млн м²
• Перераспределение спроса в пользу регионов и сегмента light industrial

Прогнозы и тренды

«В 2025 году объем ввода новых складских площадей превысит аналогичный показатель 2024 года за счет ввода ряда спекулятивных проектов. При этом на фоне сложной экономической ситуации и высокой ключевой ставки системные игроки рынка взяли паузу» — Владимир Рыбаков, директор департамента развития УК «Аструм Недвижимость».

Ожидаемые тенденции:

1. Дальнейший рост вакантности — до 3,5% к концу 2025 года
   
2. Умеренное снижение ставок аренды на 5-10% на отдельных объектах
   
3. Развитие сегмента light industrial — предложение вырастет на 53%
   
4. Рост интереса к складам «последней мили» в черте города
   
5. Усиление региональной экспансии — дефицит качественных площадей сохраняется на юге России, в Прикамье, Сибири и на Дальнем Востоке
   

Заключение

История с отказом «Всеинструменты.ру» от 110 000 м² складских площадей — не единичный случай, а симптом системных изменений на рынке.

Эпоха безудержной экспансии e-commerce подошла к концу, уступив место более взвешенному и прагматичному подходу к логистической инфраструктуре.

Рынок складской недвижимости переживает болезненную, но необходимую трансформацию: от агрессивной аренды гигантских площадей «на вырост» к оптимизации существующих мощностей и развитию гибких логистических моделей.

Этот переход, хотя и сопровождается краткосрочными болезненными процессами (расторжение договоров, рост вакантности), в конечном итоге сделает рынок более зрелым и сбалансированным.

Как отмечают эксперты Remain, 2025 год станет для рынка складской недвижимости периодом «мягкого приземления» с умеренными темпами роста и пересмотром стратегий развития.

Ключевым фактором восстановления активность станет снижение ключевой ставки Банка России, которое способно стимулировать рынок на 10-20%.

В новых условиях выиграют те игроки, которые смогут быстро адаптироваться к изменившейся реальности — оптимизировать текущие мощности, развивать гибкие форматы логистики и находить баланс между собственными мощностями и аутсорсингом.

Остальным же придется столкнуться с финансовыми и репутационными издержками досрочного расторжения договоров и неэффективного использования ресурсов.

https://dzen.ru/a/aLbIqDxm-hCxWpl_