Недвижимость дрогнула

Резкое падение арендных ставок и спроса на коммерческую недвижимость в последнем квартале 2014 года заставило участников рынка заговорить о новом кризисе, который, похоже, окажется более глубоким, чем пять лет назад. По оценкам Knight Frank, стоимость аренды офисов уже достигла уровня 2005 года, доля вакантных площадей выросла до рекордных 28%. В торговых центрах аренда подешевела на 16%, а объемы свободных помещений выросли в два раза.

За весь 2014 год в Москве средние заявленные ставки аренды на офисы классов А и В сократились на 20%, до $650 и $360 за 1 кв. м в год соответственно, следует из исследования Knight Frank. Это минимальное значение ставок с 2005 года, отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. Главные причины падения — увеличение доли вакантных помещений класса А до 28% и существенное сокращение спроса, рассуждает эксперт. По его оценкам, ситуация на рынке аренды офисов сегодня выглядит более критичной, чем в кризисный 2009 год, когда уровень пустующих площадей оценивался в 19,5%. "Мы не исключаем дальнейшего снижения ставок",— заявил господин Лосюков. Он добавляет, что сейчас собственники стараются предоставить арендаторам максимально комфортные условия аренды, как, например, фиксированные ставки в рублях или установление валютного коридора.

Похожие расчеты приводят и аналитики Praedium: по их данным, в конце 2014 года ставки аренды в бизнес-центрах в среднем понизились на 10-15%. Но сейчас на некоторых объектах этот показатель достигает 30%, отмечает директор департамента коммерческой недвижимости Praedium Роман Щербак. Этому способствовало не только ослабление рубля: в прошлом году в Москве был сдан достаточно большой объем офисных площадей (около 1,25 млн кв. м), кроме того, многие компании начали предлагать излишки арендованных помещений в субаренду, объясняет он.

По данным Praedium, уровень свободных офисных площадей за год увеличился на 3% и сейчас составляет 17%. Но, например, в деловом центре "Москва-Сити" этот показатель достигал 30%, добавляет господин Щербак.

По расчетам S. A. Ricci, за последние три месяца арендные ставки в долларовом выражении упали на треть, сокращение в рублевом оценивается в 5-8%. Средняя ставка на аренду помещения класса А сейчас составляет $450 (21,6 тыс. руб.), класса B — $236 (11,4 тыс. руб.) за 1 кв. м в год. Спрос на покупку и аренду офисов, как оценивают консультанты, сократился примерно на 10%, до 550 тыс. кв. м по сравнению с 2013 годом. По прогнозам партнера S. A. Ricci Алексея Богданова, в 2015 году спрос может сократиться еще на 30-35%, до 400-450 тыс. кв. м. Он также не предрекает рынку быстрого восстановления. Объем предложения качественных офисов в 2014 году составил 1,15 млн кв. м и существенно превысил спрос, в 2015 году запланирован ввод еще 1 млн кв. м, это неизбежно приведет к дальнейшему росту вакантных площадей и установлению рублевых ставок, объясняет господин Богданов. Но, по мнению руководителя направления аналитики офисной и складской недвижимости JLL Александра Чурикова, реальный объем ввода объектов в 2015 году может оказаться ниже, так как сложная ситуация в экономике заставляет многих девелоперов пересмотреть свои планы.

Практически аналогичные тенденции сейчас демонстрирует рынок торговой недвижимости. Уровень вакантности площадей в этом сегменте за год увеличился в два раза — с 3% до 6%, максимальные арендные ставки сократились на 16,6% (с $3 тыс. до $2,5 тыс. за 1 кв. м в год), указывается в отчете Colliers International. Причина — в снижении спроса со стороны ритейлеров. Равно как и арендаторы офисов, торговые сети сейчас выдвигают требования по переводу договоров на фиксированную рублевую ставку или установлению валютного коридора, поясняет управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. По его словам, к вводу в эксплуатацию в 2015 году запланировано 26 объектов суммарной площадью 1,3 млн кв. м. Если эти планы будут реализованы и новые объекты будут открываться с заполняемостью 75%, то уровень вакантных площадей достигнет 8%, резюмирует господин Казанский.